Що буде з договором оренди, якщо помер власник нерухомості?

Власник нерухомості помер: чи зберігається договір оренди та кому сплачувати кошти?

За загальним правилом, смерть власника нерухомості не припиняє договору оренди. Права та обов’язки орендодавця, які не припинилися внаслідок його смерті, входять до складу спадщини та переходять до спадкоємців, які її прийняли.

Отже, сама по собі смерть орендодавця не зобов’язує орендаря звільнити приміщення. Вимога спадкоємців повернути нерухомість має ґрунтуватися на законних підставах припинення договору, а не лише на факті зміни власника. Для найму житла перехід прав та обов’язків до нового власника окремо передбачений статтею 814 ЦК України. Правова підстава: статті 770, 814, 1218 ЦК України.

Кому сплачувати орендну плату до оформлення спадщини?

Обов’язок сплачувати орендну плату зберігається. Водночас родинні зв’язки з померлим самі по собі не підтверджують права отримувати платежі.

Перш ніж перераховувати кошти, орендарю варто перевірити документи, що підтверджують право отримувача на відповідні платежі або його повноваження діяти від імені належної особи. Якщо спадкоємців декілька, необхідно з’ясувати, кому та в якому обсязі належить сплачувати орендну плату. Передання всієї суми одному з них без належних підстав створює ризик вимог з боку інших.

Якщо належне виконання платежу ускладнене, слід звернутися до нотаріуса для з’ясування можливості внесення коштів у депозит за статтею 537 ЦК України. Такий механізм застосовується за передбачених законом підстав, зокрема за відсутності кредитора або уповноваженої ним особи в місці виконання зобов’язання. Стаття 537 ЦК України.

Просто відкладати гроші недостатньо: резервування коштів на власному рахунку не є сплатою орендної плати й саме по собі не усуває ризику прострочення. Варто документувати спроби встановити належного отримувача та зберігати листування і платіжні документи.

Чи потрібно укладати новий договір зі спадкоємцем?

Саме правонаступництво не потребує укладення нового договору. Після підтвердження прав спадкоємця доцільно оформити додаткову угоду: зазначити актуальні дані орендодавця, платіжні реквізити та погоджений порядок розрахунків.

При цьому некоректно пов’язувати перехід спадкових прав виключно з датою отримання свідоцтва: за частиною п’ятою статті 1268 ЦК України прийнята спадщина належить спадкоємцеві з часу її відкриття. Стаття 1268 ЦК України.

Окремої уваги потребують умови чинного договору щодо припинення оренди та зміни власника. Їх слід оцінювати з урахуванням виду нерухомості й обов’язкових вимог закону: наявність відповідного пункту ще не означає, що він правомірний і застосовний саме до спадкування.

Смерть орендодавця не означає автоматичного припинення оренди. Практичне завдання орендаря — забезпечити належну сплату коштів та документально підтвердити, що їх отримала уповноважена особа.

Для отримання консультації звертайтесь до наших юристів за номером - +380680074411